IFIX fecha em leve queda mesmo sob pressão dos juros: por que o prêmio de risco pode ser a chave para o investidor de FIIs nos próximos meses

O equilíbrio entre o estresse fiscal e os altos dividendos dos Fundos Imobiliários desafia expectativas e sugere oportunidades estratégicas a quem entende a batalha silenciosa por trás dos números do índice.

A sessão desta quinta-feira entregou um daqueles momentos em que a superfície calma do IFIX esconde turbulências profundas. O índice encerrou o pregão aos 3.585,69 pontos, recuando discretos 0,11% em relação à véspera, após oscilar entre 3.593,63 (máxima) e 3.582,17 (mínima). Apesar do tom negativo, o verdadeiro destaque do dia não está tanto no número, mas no que ele representa: em meio a uma abertura agressiva da curva de juros longos — com o DI 2029 disparando 53 pontos-base —, o IFIX se mostrou surpreendentemente resiliente. A divergência entre a forte penalização dos títulos públicos e a relativa estabilidade dos FIIs sugere que o atual patamar de dividendos começa a funcionar como um colchão, atraindo fluxos mesmo sob estresse. Já presenciei cenários em que uma alta desse tamanho nos juros longos arrastou o IFIX para quedas robustas; hoje, o mercado pareceu menos disposto a abandonar o navio, talvez sinalizando uma mudança sutil na percepção de risco-recompensa.

Discutindo o pano de fundo, é impossível ignorar o peso do risco fiscal. O déficit de R$ 14,5 bilhões em setembro, aliado a relatos de dificuldades para cumprir a meta do governo, elevou o prêmio exigido pelos investidores na curva de juros — uma reação que encarece o custo de oportunidade frente aos FIIs e impõe desconto nos valuations, já que os fluxos de caixa futuros dos imóveis passam a valer menos quando trazidos a valor presente por uma taxa mais alta. Curiosamente, o Ibovespa caminhou em direção oposta, embalado por balanços positivos e resiliência de setores menos sensíveis ao juro doméstico, como commodities. Esse descolamento deixa claro que o desconforto do mercado foi dirigido: a aversão não foi ao risco em geral, mas ao risco-país de longo prazo, que bate mais forte justamente nos ativos imobiliários e capital intensivo.

Olhando para o quadro técnico, temos uma fotografia de correção saudável dentro de uma tendência majoritariamente positiva. As médias móveis de curto, médio e longo prazos apontam para cima, reforçadas por indicadores de força relativa (RSI) e MACD ainda em zona construtiva. Porém, o sinal mais intrigante está na magnitude da queda: frente ao choque de juros, o recuo do IFIX foi modesto. Historicamente, um movimento de +53 bps no DI longo teria potencial de desencadear vendas muito mais severas. A explicação provável está no spread de 6,43 pontos percentuais entre o dividend yield do IFIX e o juro real da NTN-B 2035 — um dos maiores já observados. Em outras palavras, o mercado parece reconhecer que, mesmo com o fantasma do fiscal rondando, o prêmio de risco atual já embute boa parte do pessimismo. Esse equilíbrio instável entre medo e oportunidade costuma ser fértil em anomalias de precificação.

É interessante refletir sobre como, em ciclos anteriores, o mercado de FIIs já enfrentou batalhas parecidas. Lembro de 2021, quando a simples menção de um ajuste fiscal causava rompantes de volatilidade. Hoje, o investidor parece mais treinado — ou talvez, mais seletivo. O foco recai cada vez mais sobre o spread: até que ponto os dividendos pagos justificam o risco de manter posição em FIIs, diante de uma renda fixa cada vez mais rentável?

Se o investidor olhar para o movimento de juros de hoje como um reforço do cenário estrutural, perceberá que a tendência de pressão sobre o setor imobiliário persiste, sobretudo enquanto o tema fiscal permanecer no centro do debate. A inclinação acentuada da curva (bear steepening), com os DIs longos se afastando dos curtos, sinaliza que o mercado acredita em controle monetário no curto prazo, mas duvida da sustentabilidade das contas públicas no horizonte mais distante. Essa dissociação amplia a incerteza para segmentos de FIIs dependentes do ciclo econômico, como shopping centers e lajes corporativas, que tendem a sofrer mais com o encarecimento do capital e o risco de recessão. Já fundos de recebíveis indexados ao CDI ou IPCA, e segmentos com contratos de longo prazo, como saúde e renda urbana, podem continuar a oferecer refúgio, embora a pressão sobre suas cotas não desapareça completamente. O cenário futuro dependerá, em grande parte, da evolução do debate fiscal: se houver sinais concretos de ajuste, a curva pode aliviar e abrir espaço para uma retomada mais consistente do IFIX; caso contrário, o teto de valorização se mantém, com o prêmio de risco servindo de suporte.

Pensando de maneira estratégica sobre alocação, identifico hoje uma oportunidade assimétrica ancorada exatamente nessa divergência entre o prêmio de risco dos FIIs e o estresse da curva de juros. O argumento contrário — que o risco fiscal levará os FIIs a um patamar ainda mais descontado — parece já estar parcialmente precificado, dado o tamanho do spread observado. A tese aqui é que, mesmo que o ruído fiscal persista, o nível de dividendos ofertado pelo IFIX já se mostra suficientemente atrativo para limitar quedas adicionais, criando um ponto de entrada interessante, sobretudo para quem mira o médio/longo prazo.

O gatilho para essa hipótese seria a confirmação de resiliência do IFIX em patamares próximos do fechamento de hoje (3.585 pontos) mesmo diante da volatilidade da curva de juros. Se nas próximas sessões o índice conseguir sustentar ou até superar a máxima do dia (3.593,63), sem um novo choque negativo de juros, o fluxo comprador pode voltar a se intensificar, atraído pelo prêmio. Na execução, vejo espaço para aumentar gradualmente a alocação em FIIs de segmentos que combinem resiliência operacional com desconto de tela, como os de logística (demanda estrutural), renda urbana de longo prazo e, com maior seletividade, lajes corporativas de alta qualidade. Fundos de papel atrelados ao CDI continuam relevantes como balizadores de proteção, mas o potencial de valorização parece mais limitado caso ocorra uma normalização do cenário fiscal.

A disciplina de saída, por sua vez, deve ser guiada por dois sinais: a perda da mínima do dia (3.582,17), indicando que o suporte imediato foi rompido, ou uma nova piora relevante nas expectativas fiscais, que se traduza em mais um estirão da curva de juros longa. Em ambos os casos, a tese de suporte via prêmio de risco ficaria enfraquecida, sugerindo a redução tática da exposição.

Resumindo, a assimetria reside no fato de que, enquanto o medo do fiscal já pressiona os preços, o prêmio de risco elevado oferece uma espécie de “rede de proteção” para o investidor paciente — desde que mantenha disciplina para agir caso o cenário se deteriore além do ponto já precificado. O horizonte aqui é estratégico, adequado para quem busca renda recorrente e está disposto a navegar períodos de volatilidade em troca de um retorno potencialmente superior ao da renda fixa.

No fim do dia, a arte de investir em FIIs se assemelha à de atravessar uma ponte sob neblina: é preciso confiar nos pilares invisíveis da lógica de mercado, mas nunca dispensar o olhar atento ao próximo passo. O que de fato define o sucesso não é a ausência de risco, mas a escolha consciente de quais riscos valem a travessia.