IFIX desafia a alta dos juros: divergência setorial abre janela para estratégias assimétricas em Fundos Imobiliários

Foi um daqueles pregões em que o mercado parece jogar xadrez às cegas, cada peça se movendo ao sabor de forças nem sempre visíveis à primeira vista. O IFIX encerrou esta terça-feira (28/10/2025) em 3.584,47 pontos, levemente acima da abertura (3.582,89) e praticamente no centro de sua variação diária, que oscilou entre 3.581,53 e 3.589,13. O índice avançou apenas 0,04%, mas o detalhe que realmente chamou atenção foi a sua capacidade de se manter no azul mesmo diante de um cenário amplamente adverso para ativos de risco. A bifurcação entre segmentos ficou nítida: enquanto o prêmio de risco dos FIIs ainda se mostra robusto, são os fundos de “Papel” que seguram as pontas diante da tempestade nos juros, enquanto o “Tijolo” tenta se equilibrar na corda bamba da macroeconomia.

A engrenagem por trás desse movimento começa com a disparada das taxas de juros futuras, especialmente nos vértices longos. O DI para 2029 saltou 30 pontos-base, um movimento que frequentemente serve de gatilho para reprecificação negativa dos FIIs, sobretudo dos fundos lastreados em imóveis físicos. O pano de fundo: o risco fiscal voltou ao centro do tabuleiro, turbinado por debates sobre despesas públicas e rumores de novas isenções tributárias que pressionam a credibilidade do arcabouço fiscal. Esse ambiente normalmente pesaria como uma âncora sobre o IFIX. Mas o mercado de FIIs, talvez embalado pelo fluxo de captações robustas e pela busca incansável por dividendos elevados – reforçado pelo sucesso da emissão do KNCR11 –, encontrou fôlego nos fundos de recebíveis. FIIs de “Papel”, especialmente aqueles atrelados ao CDI, tornaram-se o porto seguro do investidor em busca de previsibilidade e rentabilidade real elevada, neutralizando em parte o impacto negativo sobre o “Tijolo”.

A leitura técnica do pregão carrega uma camada de complexidade interessante. O IFIX manteve não só uma tendência diária de alta, mas também confirmou o viés positivo nas janelas semanal e mensal, sugerindo um momentum que surpreende frente ao ambiente macro. O que mais intriga, no entanto, é a divergência entre o índice e as taxas de juros: historicamente, um estresse de 30 bps nos DIs longos seria suficiente para provocar uma realização expressiva no IFIX. Hoje, isso não aconteceu. O índice resistiu, sustentado pelo fluxo contínuo para FIIs de papel, e demonstrou que a demanda por renda ainda é um vetor poderoso, mesmo quando a renda fixa tradicional se mostra cada vez mais competitiva. Essa divergência é o detalhe-chave do dia: ela aponta para uma anomalia setorial interna, uma espécie de “racha” em que o segmento de recebíveis atua como contrapeso ao enfraquecimento do tijolo. A sustentabilidade desse equilíbrio, porém, está longe de ser garantida.

Quando observo o cenário de hoje, vejo uma espécie de encruzilhada para o investidor em FIIs. O ambiente de juros elevados não só restringe a atratividade dos fundos de tijolo, como também coloca à prova a paciência de quem busca valorização patrimonial. Em contrapartida, os fundos de papel surfam a onda de um CDI persistentemente alto, tornando-se quase um “proxy” para renda fixa turbinada. O que poderia alterar esse quadro? Se a curva de juros seguir tensionada, a pressão sobre o tijolo tende a aumentar, podendo até contaminar o índice como um todo se o fluxo defensivo para o papel começar a mostrar sinais de saturação. Por outro lado, qualquer movimento que sinalize uma reversão no risco fiscal – seja por notícias de ajuste nas contas públicas, seja por um recuo dos DIs – poderia catalisar uma rotação de volta para o tijolo, especialmente nos segmentos mais resilientes como logística e renda urbana de longo prazo. O mercado, portanto, caminha sobre uma linha tênue: resiliência momentânea não equivale a imunidade, e a próxima oscilação relevante pode redefinir a narrativa dos FIIs para as próximas semanas.

Diante dessa dinâmica, vejo uma oportunidade assimétrica ancorada justamente na divergência observada entre o IFIX e a curva de juros – uma anomalia de mercado que raramente persiste por muito tempo. O argumento consensual do mercado, hoje, é de que o prêmio de risco dos FIIs de tijolo não compensa o potencial de novas altas dos juros, e que o fluxo deve seguir concentrado no papel enquanto o cenário macro não clarear. Minha hipótese é que esse argumento, embora pertinente, já está largamente precificado: o desconto dos FIIs de tijolo reflete esse pessimismo, enquanto o papel começa a mostrar sinais de saturação relativa. A assimetria está em antecipar o possível esgotamento desse movimento defensivo: se o estresse dos juros persistir e o IFIX perder a mínima do dia seguinte (3.581,53), o risco de contágio para o índice aumenta e abre espaço para operações táticas de proteção ou até apostas direcionais negativas em segmentos mais sensíveis, como lajes corporativas de menor qualidade. O gatilho objetivo, portanto, seria a perda da mínima de hoje em conjunto com nova alta dos DIs longos – um sinal de que a divergência começa a se corrigir. Na execução prática, isso pode significar reduzir exposição em tijolo, priorizar o papel defensivo ou até, para investidores arrojados, buscar estratégias de venda em FIIs de tijolo mais vulneráveis. A proteção está no monitoramento da curva de juros: caso ocorra uma inversão relevante – como uma queda expressiva nos DIs longos, impulsionada por uma surpresa positiva no fiscal – seria necessário reavaliar rapidamente a tese, pois o fluxo de rotação para tijolo poderia se antecipar e penalizar quem estiver posicionado contra esse movimento. Em resumo, trata-se de enxergar a divergência como um alerta: quando o mercado caminha em direções opostas à sua base fundamental, há uma oportunidade de capturar o reequilíbrio – seja protegendo o portfólio, seja aproveitando a reversão.

Hoje, o mercado de FIIs nos lembra que, por mais que o consenso aponte para um lado, são justamente as anomalias e bifurcações que escondem as melhores oportunidades e os maiores riscos. Investir é, muitas vezes, como atravessar um rio pulando de pedra em pedra: cada decisão é um teste de equilíbrio, e reconhecer onde a pedra está solta pode ser tão valioso quanto saber onde pisar com firmeza.